旅游裝備
您當前的位置:首頁 > 地產 > 正文

旅游地產的大象游戲:房企巨頭殺入引發行業洗牌

中國旅游網www.92946609.com2017-06-12

過去一年來,旅游地產成為房企大佬角力的重要戰場,強者愈強,弱者愈弱,并購、轉型、退出成為行業的關鍵詞。

克而瑞旅游地產事業部發布的《中國旅游地產發展報告(2015~2016)》白皮書顯示,2015年中國新增的723個旅游地產項目中以房地產開發與建設為主營業務的企業約占80%。大型房企整合并購行為最為突出,中小企業與大中型企業的差距都越來越大。

“與傳統住宅不同,旅游地產規模化非常重要,因為旅游地產往往都是遠離核心城市的生地,要做熟需要強大的資金規模、品牌效應等資源。過去行業好的時候小企業還有生存空間,土地盛宴結束,大房企以碾壓性優勢進入旅游地產領域后后,小企業的生存空間進一步壓縮,資金鏈斷裂只得賤賣項目,大房企也可以借機擴大規模,強化優勢。”北京新華聯文化旅游發展有限公司常務副總裁唐永明說。

在克而瑞旅游地產事業部總經理胡曉鶯看來,無論如何,大型資本進入及行業規模化發展肯定是好的趨勢,至少可以改善原本旅游目的地設施道路等缺乏投入的簡陋條件。“但短線上肯定有陣痛期。地產商慣性思維難以改變,從目前地產商并購項目或自身規模化擴張后發展情況看,存在很大問題。未來的機會點在細分深耕領域。”

冰火兩重天

2015年中國旅游地產市場乍看起來寒氣逼人。2015年市場新增旅游地產項目736個,較2014年新增項目量下降了41%;開發和運營旅游地產項目的企業共5297家,同比2014年減少27家。部分中小企業經過前期嘗試之后開始選擇退出。

但仔細觀察就會發現,盡管新增項目數量有顯著減少,但是項目單體規模卻明顯增加,中小企業在退出轉型。而大型房企卻一片狂熱,不斷加碼,市場呈現冰火兩重天的態勢。

數據顯示,2015年旅游地產新增項目的601家投資開發主體中,以房地產開發與建設為主營業務的企業約占80%。且以萬達、碧桂園、恒大、綠地、新華聯、萬科、中弘等大型房企為主。

“實力房企強勢布局旅游地產,促使行業開始洗牌,市場逐漸分化。之前一批盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經營管理不力的旅游地產項目逐漸被淘汰。”胡曉鶯說。

相對而言,大型房企整體開發更為系統化,成本管控、規劃布局、融資成本、品牌認知、銷售渠道都比中小企業更具優勢,大房企的布局對中小房企打擊可見一斑。

此外,大型房企有業績的背書,對政府和消費者而言更具可信度。“中小房地產企業投資旅游地產資金鏈斷裂跑路的在行業里不是少數,相比較而言政府更加歡迎大型房企,從拿地層面開始中小企業就毫無招架之力。”胡曉鶯補充分析道。

她表示,更為重要的一點是比起大型房企復合型開發,擁有更多組合元素,中小企業對旅游產業資源整合力度也顯然不夠,開發思維和邏輯相對單一。“所以說大型房企進入一舉顛覆旅游地產原有隊形不足為奇。”實際上,旅游地產市場分化苗頭從2014年第一季度已開始顯現,伴隨著傳統房地產萎靡,一路猛進的旅游地產問題逐漸暴露。在房企大佬大肆搶食旅游地產后,加劇分化,市場正式洗牌。

大象起舞

“對旅游地產來說,本身對規模化就有比較高的要求,通過并購快速實現規模化是個理想選擇。從財務上來說,直接收購現成的沒有太大問題的項目,從決定收購到完成收購,整個過程不會超過一年,風險會很低。而且它的原始土地成本比較低。”唐永明如是分析旅游地產并購關鍵詞。

在2015年旅游地產收購市場上,表現最活躍的還是“并購王”恒大集團,分別在青島、貴陽、惠陽、海口、三亞等地并購6個旅游地產項目。

隨著2015年12月,恒大旗下文化旅游項目海花島正式開盤,恒大旗下旅游地產項目達32個。旅游地產儼然已是許家印的新動力。

以48個旅游地產項目數量位居全國榜首的碧桂園在收購市場也相當活躍。2015年收購了天津海昌天瀾、深圳太東集團、瓊海寶蓮城、樂東波波利海岸等4個旅游地產項目。

而碧桂園之所以能奪得數量魁首還得益于另一個新玩法:

與大連海昌集團簽署戰略合作框架協議,雙方將共同整合資源,在全國共同關注及擬進入的城市范圍內開發及獲取項目。

提到旅游地產并購,不得不提以全球化戰略收購為特征的復星集團,2015年,復星集團擊敗競購對手意大利大亨Bonomi,以9.6億歐元接近全資控股收購地中海俱樂部,并與英國休閑旅游集團Thomas Cook建立戰略合作伙伴關系。試圖通過布局旅游全產業鏈來整合多元跨界資源,打造全球生態圈。

隱患顯現

全球化戰略收購是復星集團的投資風格和布局特點,也是與其他企業的明顯區別。自2015年近全資收購地中海俱樂部后,復星在黑龍江亞布力、珠海東澳島、桂林、三亞落地開業了4家酒店。

隨著項目落地,一站式全包度家模式中海俱樂部在國內落地的不適應感顯露出來。

業內人士指出,明顯感覺地中海俱樂部在國內品質和服務水平有所下降。“地中海俱樂部強調資源的獨特性,在每個國家的項目都有一個鮮明的主題。中國很多具有獨特資源的地方,不適合做大規模的度假村,而且中國也不允許在核心景區內建度假村。復星出于投入回報要求的快速復制也不利于鮮明主題樹立和產品服務質量,而且兩個距離太近的度假村還會造成自己內部競爭。”胡曉鶯分析道。

實際上,除了收購項目融合,落地存在風險之外,對恒大、碧桂園、融創等轉型旅游地產的房企自身來說,持有型物業開發運營并非戰略訴求,亦非其所擅長。但市場對旅游項目中可銷售物業購買態度越來越理性,銷售正成為越來越嚴重的問題。

比如以“旅游+地產”為代表的華僑城,近年來其模式受到嚴重挑戰。

2014年,華僑城房地產業務對營業收入的貢獻比重由2013年的51%降至49%,相比旅游綜合收入14%的同比增長率,房地產業務僅實現4%的增長。2015年一季度,華僑城業績指標再次多項告負,盈利規模有所下滑,公司預收款項也同比大幅下降46%。

隨著地產業務的低迷,華僑城的旅游業務也沒有太大的起色。

“主要在于作為第二、第三居所的旅游地產需求并不像之前想象的那么大,推進很困難,成功案例并不多。包括新華聯,我們前幾年做的也很艱難。”唐永明坦言。

新華聯于2012年正式進軍文化旅游地產領域,而從2012年到2015年,其凈利潤已連續下滑三年。

新華聯在披露2015年度業績的公告中提到,凈利潤下滑的主要原因之一為“公司積極進行戰略轉型,拓展文化旅游業務,文化旅游項目公司前期發生的管理費用相應增加”。

唐永明表示,轉型文旅后,公司新增項目較多且尚在建設期,導致公司投入和費用增加,所以利潤下降。但在明后兩年,新華聯將迎來業績釋放。

“不得不說,新華聯面臨的長期資金投入、緩慢回報周期,是這個行業普遍面臨的問題。”胡曉鶯分析。

在她看來,房地產企業固有的房地產思維還會對旅游資源造成浪費。“舉一個最簡單的例子,一般旅游度假村開發容積率和強度在0.2至0.3之間,但政府為了讓更多地產企業和資本進入,甚至會把容積率做到1.0,這對景區和土地是不可逆轉的破壞和浪費。最關鍵的還是要扭轉地產慣性思維。”“大型房企并購成長為旅游地產行業巨艦項目只是跨入行業第一步,真正的挑戰才剛開始。”胡曉鶯說。

細分領域是制勝關鍵

對于未來旅游地產可能取勝的關鍵點,唐永明認為在細分市場。“機會性細分領域是可深耕的方向。”在實力企業旅游地產開發規模不斷擴大的同時,2015年中國還有一批主題特色鮮明的旅游地產開發企業表現突出。

如以文化演藝為特色的宋城集團、以主題公園運營為核心的長隆集團以及商業運營為優勢的陽光100等企業。包括結合自身特征的萬達的商旅文綜合體模式、綠城的養老養生度假模式、靈山集團的文化小鎮模式等結合自身特征的產業模式。

“未來行業會以優質人文資源、主題小鎮、文化藝術、文創產業為特色進行地產化運營,再配置酒店、民宿、公眾活動中心等旅游地產可切入的主題特色。”已許久未出現在公眾面前的中國房地產策劃師聯誼會執行主席、貴州森垚集團聯席董事長梁上燕說。

“這兩年大家說沒見到我,其實我只是沒有在房地產領域出現,我在更多的旅游、文化、綜藝等領域出現,一個嶄新、創新、理性、開放、包容的年代已經來臨。這是中國房地產市場重要的發展方向。”梁上燕表示。

來源:酷德文旅編輯:CTN-6
【中國旅游網聲明】本文版權為我站所有,如轉載請務必注明出處和本文鏈接,并確保文章的完整性。
  • [280px × 210px]

熱門團購

幸运农场走势图-重庆彩